مدت انتظار برای خانه دار شدن صاحب خانه در واقع بر اساس مدت زمانی محاسبه می شود که هر خانوار ایرانی می تواند با پس انداز «یک سوم» از درآمد خود بر اساس میانگین درآمد سرانه و همچنین بر اساس آن، خانه خریداری کند. بر میانگین قیمت مسکن مدت انتظار خانوارهای مسن برای خرید مسکن با پس انداز یک سوم درآمدشان در سال 1400 نسبت به یک سال قبل از آن یعنی سال 1399 معادل 5 سال کاهش یافته است. با توجه به اینکه هنوز آمار رسمی تغییرات قیمت مسکن در کیشور در سال 1400 منتشر نشده است، میانگین قیمت مسکن بر اساس میانگین قیمت مسکن در نیمه اول سال 1400 (بهار و تابستان سال گذشته) برآورد می شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، کاهش دوره انتظار مسکن در سال 1400 تغییر چشمگیری در دوره ماراتن خرید مسکن در کشور تلقی می شود. کاهش دوره انتظار برای خرید مسکن در سال 1400 حتی در شرایطی که بازار مسکن سه سال است با جهش شدید قیمت ملک مواجه بوده و از سوی دیگر حقوق و دستمزد خانوارها آنقدر افزایش نیافته است که بتواند کند، قدری تمل برانگیز است. در واقع کاهش دوره انتظار مسکن در کیشور از نظر میانگین سطح درآمد خانوار در 31 استان و همچنین میانگین قیمت مسکن در کیشور این سوال را ایجاد می کند که آیا قیمت مسکن کاهش یافته است یا خیر. آیا حقوق و دستمزدها افزایش چشمگیری داشته است که در نتیجه تغییر دوره انتظار خرید خانه نسبت به سال قبل یعنی سال 99 کمتر از 5 سال است؟
در واقع استقبال از این توافق آماری در بازار مسکن با در نظر گرفتن عوامل تغییر قیمت مسکن از یک سو و وضعیت افزایش حقوق و دستمزد خانوارهای ایرانی در سال 1400 از سوی دیگر تا حدودی است. سخت و سوال برانگیز در واقع باید دید چه اتفاق یا اتفاقاتی در بازار مسکن رخ داده و همچنین وضعیت درآمد خانوارها.
دو عامل باعث کاهش مدت زمان انتظار می شود
بررسی آمارهای رسمی نشان می دهد که در سال 1400 دو اتفاق مهم یکی در بازار مسکن و دیگری در وضعیت درآمدی خانوارها رخ داده که باعث شده دسترسی خانوارهای ایرانی به مسکن در شهرهای کشور 5 سال باشد. کوتاه تر از سال 1999
اولین تغییر مربوط به تغییرات درآمد خانوار در سال 1400 نسبت به سال 1999 است. سال گذشته افزایش چشمگیری در میانگین درآمد خانوارهای شهری در ایران به ثبت رسید که نسبت به نیمه دوم دهه 90 بی سابقه است. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران در گزارش تغییرات درآمد و هزینه خانوارهای شهری، درآمد خانوارهای شهری در سال 1400 نسبت به سال 1399 5/50 درصد افزایش یافته است. این میزان افزایش درآمد سالانه خانوارهای ایرانی از سال 96 تاکنون بی سابقه بوده است. بر اساس آمارهای رسمی، متوسط درآمد خانوارهای شهری کیشور در سال 96 16 درصد، در سال 97 19 درصد، در سال 1998 24 درصد و در سال 1999 رشد 38 درصدی داشته است. این تراز در سال 1400 با اختلاف معنی داری به 5/50 درصد رسید.
اما سوال مهم این است که در شرایطی که در سال 1400 نرخ رشد دستمزد و حقوق کارگران کمتر از تورم بود و در عمل رشد دستمزد و حقوق زیاد نبود، آمار اعلام شده در خصوص افزایش 5/10 درصد درآمد خانوارهای شهری امسال هم چه پولی خورده است؟ بررسی های «دنیای اقتصاد» در این زمینه حکایت از آن دارد که این افزایش محسوس سطح درآمد خانوارهای شهری در سال گذشته عمدتاً ناشی از افزایش درآمد خانوارهای مختلف بوده و نه تنها به دلیل افزایش حقوق و دستمزد آنها!
در واقع تحت تأثیر این افزایش، رشد درآمدهای متفرقه یا درآمدهایی غیر از دستمزد و حقوق آنها ایجاد شده است. این درآمدهای متفرقه شامل افزایش قابل توجه اجاره بهای مسکن و تأثیر آن بر رشد درآمد خانوارهای اجاره‌دهنده مسکن در بازار (دو یا چند خانه اجاره‌دهنده مسکن در بازار) یا افزایش قیمت دارایی‌هایی مانند ارز، سکه و طلا، اموال، سهام و …. و درآمد برخی از خانوارها در این بازارها ایجاد می شود. سال گذشته رشد بی سابقه ای در اجاره بهای مسکن در کشور مشاهده شد و اجاره بهای واحدهای مسکونی با افزایش شدید بیش از 50 درصدی به رکورد بی سابقه ای رسید. در سایر املاک نیز شرایط مشابهی برای برخی خانوارها پیش آمد و منجر به افزایش درآمد آنها شد.
توافق دوم این است که با توجه به کاهش فاصله درآمد خانوارها با دوره انتظار مسکن در سال گذشته، مسکن در بازار و موضوع تغییرات تورم ملک به سال 1399 نسبت به سال 1400 باز می گردد. در سال گذشته نرخ رشد قیمت ملک به خصوص در تهران که وزن تغییرات قیمت ملک در مقایسه با تورم ملکی در سال 99 بسیار زیاد بود، بسیار کمتر بود. در شهرهای بزرگ این اتفاق یعنی کاهش نرخ رشد قیمت مسکن مشاهده شد.
در کشور با وجود اینکه هنوز آمار رسمی مربوط به تورم ملک در سال 1400 منتشر نشده است، اما برآوردها نشان می دهد که نرخ رشد قیمت مسکن در شهرها در سال 1400 حدود 30 تا 40 درصد کمتر از سال 99 است. به این ترتیب افزایش چشمگیر میانگین درآمد خانوار در سال 1400 نسبت به سال 1378 از یک سو و کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی از سوی دیگر، از دلایلی است که در کاهش قیمت مسکن موثر بوده است. مدت انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن مستغلات طول این ماراتن از 36 سال در سال 1999 به 31 سال در سال 1400 افزایش یافته است.
حتی برآوردهای انجام شده نشان می دهد که در سال 1400 نرخ رشد درآمد خانوارها عمدتاً از درآمدهای متفرقه بوده و نه فقط حقوق و دستمزد شاغلان، نرخ رشد بیشتر از قیمت مسکن بوده است.
دور از استاندارد جهانی
اگرچه آمارها و برآوردهای رسمی بر اساس این آمارها از کاهش مدت انتظار خانه دار شدن والدین از میانگین 36 سال در سال 99 به میانگین 31 سال در سال 1400 خبر می دهد، اما یک نکته مهم در این زمینه وجود دارد که باید متذکر شد: اموال فعال بازار به ویژه محل سکونت یک سیاستمدار.
کاهش دوره انتظار مسکن به هر حال مثبت است، اما یک واقعیت مهم در این زمینه این است که در این شرایط کنونی خانوارها راه زیادی تا تبدیل شدن به مسکن طبق استانداردهای جهانی دارند، در واقع اگرچه در سال 1400 99 انتظار می رود. مدت زمان خانه دار شدن 5 سال کاهش یافته است، اما دوره انتظار 31 سال است که سه برابر استاندارد تعریف شده بین المللی برای دوره انتظار مورد نیاز برای دسترسی خانوار به مسکن است.
بر اساس آنچه که سازمان هبیتات سازمان ملل متحد در این زمینه تعریف کرده است، مدت انتظار استاندارد برای خانه دار شدن بر اساس یک سوم درآمد خانوار در جهان 10 سال است. یعنی هر خانوار باید ظرف 10 سال صاحب خانه شود. اگر این مدت کمتر از 10 سال باشد، شرایط دسترسی خانوارها به مسکن عالی است و اگر به بیش از 10 سال برسد، می توان گفت خانوارهای آن کشور با بحران مسکن مواجه هستند. این در حالی است که حتی پس از 5 سال انتظار برای این مدت در سال 1400 و رسیدن به 31 سال، اولین خانه ماراتن همچنان سه برابر استاندارد جهانی برای رسیدن به خانه کلیدی است. بنابراین از نظر وضعیت دسترسی خانوارها به مسکن شرایط نامساعدی است.
عرض جهش بر ماراتن ملکی
نکته مهم دیگر در این زمینه مربوط به تاثیری است که پرش ملک روی کلید رسیدن به خانه ماراتن می گذارد. در واقع مدت طولانی انتظار برای تبدیل شدن به خانه ارتباط مهمی با تغییرات جهش قیمت یا کاهش تورم مسکن دارد. بررسی روندهای قبلی بازار مسکن نشان می دهد که هر ساله متناسب با تغییرات قیمت و تورم مسکن، فاصله خانه اولی و مسکن کمتر و بیشتر می شود. در واقع در سال هایی که بازار با تورم بالا مواجه است، این فاصله افزایش می یابد و در سال هایی که تورم کنترل شده و نرخ رشد قیمت مسکن کمتر است، این فاصله نیز کاهش می یابد. در سال 91 اولین جهش قیمت مسکن را آغاز دهه 90 دانسته و مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن خانوارها با تکیه بر پس انداز یک سوم درآمد خود به 31/5 سال افزایش یافت. در سال 96 قیمت مسکن پس از سقوط ثابت در نظر گرفته شد.
در سال 1377 که سال اولین جهش قیمت مسکن در کیشور بود، این فاصله نیز به 8/22 سال رسید. در سال 1999، یعنی سالی که بیشترین جهش قیمت مسکن در کیشور بود، این میزان به 36 سال رسید که در دهه اخیر بی سابقه بود. اما در سال 1400 تحت تأثیر دو دلیل یعنی کاهش نرخ رشد، قیمت مسکن از 1 به 5/5 درصد درآمد خانوارهای شهری افزایش یافت، از سوی دیگر این نرخ 5 درصد کاهش یافت. سال تا 31 سال که البته هنوز سه برابر استاندارد بین المللی تعریف شده برای کل دوره انتظار است.
در مقایسه با آمریکا دو بار صبر کنید
برآوردها و محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان می دهد در حال حاضر مدت زمان انتظار مسکن در کشور دو برابر مدت انتظار والدین برای خرید خانه در آمریکا است. در واقع تعداد خانوارها در ایران با آمریکا قابل مقایسه است. بررسی وضعیت کنونی بازار مسکن در کشورهای مختلف حاکی از آن است که در سال 2022، امسال اروپا و آمریکا با تورم شدید مواجه شدند و مدت انتظار مسکن در آمریکا که تورم 20 درصدی را پشت سر گذاشته است، به 15 سال رسیده است. این میزان انتظار یک ثانیه ای یا نیم دوری برای خانه دار در ایران است. این مقیاس در آلمان در حال حاضر 33 سال، در روسیه بیش از 50 سال، در فرانسه 36 سال، در انگلستان 24 سال، در عربستان 9 سال و در هلند 24 سال سن دارد. ساله.
تفاوت مسکن در ایران و جهان
نکته مهم در این زمینه این است که اگرچه مدت زمان انتظار برای مسکن در کشورهای مختلف اروپایی و ایالات متحده تحت تاثیر تورم جهانی به طور قابل توجهی افزایش یافته است، اما افزایش مدت زمان انتظار در این کشورها تفاوت قابل توجهی با وضعیت انتظار خانه ها در کشورهای دیگر ایران باید خانه دار شود.
این تفاوت مربوط به حداقل تعهد یا عدم تعهد خانوارهای این کشورها به پس‌اندازهای گذشته برای خانه‌دار شدن است. در واقع اگر مدت انتظار برای خانه دار شدن در برخی از کشورها طولانی و حتی بیشتر از ایران باشد، اما از آنجایی که در این کشورها عمدتاً مسکن با قیمت بالا در قالب وام های کم بهره با بازپرداخت طولانی مدت ارائه می کنند. و با تکیه بر پس انداز آتی خانوارها در اختیار آنها قرار می گیرد، در واقع اکثر خانوارها به قیمت درآمد خود مسکن ندارند.
در اروپا بیش از 75 درصد قیمت خرید واحدهای مسکونی در قالب وام کم بهره با بازپرداخت طولانی مدت به خانوارها پرداخت می شود. این نرخ در آمریکا بالای 85 درصد است. این در حالی است که اخیراً به دلیل سیاست افزایش نرخ سود بانکی، سرعت رشد قیمت مسکن در اروپا و آمریکا کاهش یافته است. از سوی دیگر، بازار اجاره حرفه ای با مقررات حمایت از مستاجران سال ها و دهه ها در این کشورها فعال و فعال بوده است. بنابراین اشتهای خرید خانه به اندازه کیشور در این کشورها نیست و افراد بدون مسکن گزینه دیگری دارند و آن استفاده از خانه های اجاره ای با نرخ یارانه ای است.
با توجه به اینکه فاصله قیمت مسکن با درآمد خانوارها وسیله و معیار مهمی برای سنجش سلامت و ایمنی سیاست های مسکن به ویژه در ایران است، لازم است سیاست گذار توجه ویژه ای به آن داشته باشد.
در وهله اول و برای کاهش این شکاف، باید بازار مسکن سم زدایی شود و با استفاده از ابزارهای سیاست گذاری و اهرم های مالی مناسب، جریان اموال غیرمولد محدود شود. در مرحله بعد باید معاملات غیرمولد و فعالیت های سوداگرانه و مخرب را به سمت مسیر تولیدی یعنی ساخت و ساز و افزایش عرضه سوق داد. در گام بعدی باید تسهیلات حمایتی ویژه برای والدین به ویژه اقشار کم درآمد و اعطای وام با سقف کارآمد و مناسب، مدت بازپرداخت طولانی مدت و نرخ سود یارانه ای به آنها اعطا شود.
